Precio de la VIS en 2026: el efecto del salario mínimo

El precio de la vivienda de interés social (VIS) en Colombia no se fija como el de otros bienes: depende del salario mínimo. Por eso, cuando el salario mínimo subió 23% para 2026, el precio máximo de la VIS subió en la misma proporción, y muchas personas que habían comprado sobre planos vieron cambiar el valor de su vivienda justo antes de escriturar.

Si estás pensando en comprar una VIS desde el exterior, para ti o para tu familia, aquí te explicamos cómo funciona ese mecanismo, cuánto subieron los precios máximos en 2026 y qué propone el Gobierno para cambiar la regla.

¿Por qué el precio de la VIS depende del salario mínimo?

La VIS es la vivienda que la ley define para hogares de menores ingresos, y su precio máximo no está escrito en pesos sino en salarios mínimos mensuales legales vigentes (SMMLV). Según el artículo 85 de la Ley 1955 de 2019 y sus decretos reglamentarios:

• El tope general de la VIS es 135 salarios mínimos.
• En los municipios de algunas aglomeraciones urbanas, definidos en el Decreto 1467 de 2019 y en el Decreto 1607 de 2022, el tope sube a 150 salarios mínimos.
• En proyectos de renovación urbana puede llegar a 175 salarios mínimos.
• La vivienda de interés prioritario (VIP), la de menor precio dentro de la VIS, tiene un tope de 90 salarios mínimos.

Son los mismos límites que usa Camacol para clasificar las ventas por segmento en su Informe de Actividad Edificadora.

Como el salario mínimo cambia cada enero, los topes en pesos también cambian. Y aquí está lo que más afecta a quien compra: muchos contratos de VIS no fijan el precio en pesos sino en número de salarios mínimos, y lo liquidan con el salario vigente el año en que se firma la escritura. Ese es justamente el tipo de cláusula que el Ministerio de Vivienda propone prohibir, según La República.

¿Cuánto subió el tope de la VIS en 2026?

El salario mínimo pasó de $1.423.500 en 2025 a $1.750.905 en 2026, un aumento de 23%. Con esos valores, así quedaron los topes:

Cálculo propio con el salario mínimo de cada año.

El salario mínimo de 2026 tuvo además un recorrido judicial. En febrero, el Consejo de Estado suspendió de forma provisional el decreto que lo fijó, el Decreto 1469 de 2025, y el Gobierno expidió uno transitorio con el mismo valor. En julio, el Consejo de Estado revocó esa suspensión, según Crónica del Quindío. El valor no ha cambiado desde enero, aunque el fallo de fondo sigue pendiente.

¿Qué pasa si compraste sobre planos y escrituras en 2026?

Un ejemplo con el tope general. Imagina que en 2025 separaste un apartamento VIS pactado en 135 salarios mínimos, con escritura prevista para 2026, y que acordaste una cuota inicial del 30% calculada con el precio de ese año:

• Precio en 2025: $192.172.500. Cuota inicial: $57.651.750. Saldo por pagar: $134.520.750.
• Precio en 2026, con el nuevo salario mínimo: $236.372.175. Si la cuota inicial quedó fija en pesos, el saldo pasa a $178.720.425.

El saldo que tendrías que pagar o financiar al escriturar sube $44.199.675, alrededor de 33%. Si el crédito ya estaba calculado sobre el saldo anterior, esa diferencia toca cubrirla de otra forma.

El resultado exacto depende de lo que diga tu promesa de compraventa: si el precio está en pesos o en salarios mínimos, con el salario de qué año se liquida y cómo se reparte la diferencia entre cuota inicial y saldo.

¿Por qué el alza fue tan fuerte en 2026?

Porque el salario mínimo subió mucho más que los otros precios que mueven a este mercado:

Fuentes: DANE, boletín de Indicadores Económicos Alrededor de la Construcción y boletín del IPC de diciembre de 2025.

Esa diferencia se siente en la capacidad de compra de los hogares. Según un cálculo de Corficolombiana citado por El Colombiano, la proporción de hogares con capacidad de comprar una VIS pasaría de 16,1% en 2025 a 13,1% en 2026. Y los desistimientos de VIS crecieron 168% en cuatro años, como contamos en Vivienda nueva en 2026: lo que revelan los desistimientos.

¿Qué propone el Gobierno para desindexar la VIS?

Desindexar es romper el vínculo automático entre el precio de la VIS y el salario mínimo. El Ministerio de Vivienda publicó un primer borrador de decreto en enero de 2026 y un segundo en febrero. Según Actualícese y El Colombiano, la propuesta:

• Obliga a pactar el precio en pesos desde la separación o la promesa de compraventa, y ese valor sería el único exigible durante todo el contrato.
• Prohíbe atar el precio a mecanismos de indexación automática con el salario mínimo, y considera práctica abusiva no incluir el precio definitivo en la promesa.
• Unifica el tope de la VIS en 135 salarios mínimos en todo el país, con una excepción para San Andrés y Providencia, y mantiene la VIP en 90.
• En el primer borrador, solo permitía ajustes por aumentos extraordinarios de costos de construcción, soportados en el ICOCED del DANE.

No todos están de acuerdo con la fórmula. El centro de estudios económicos ANIF advirtió, según Portafolio, que fijar precios en pesos con ajustes limitados podría reducir la rentabilidad de los proyectos y, con ella, la oferta de VIS, y que el ICOCED no recoge costos como el suelo ni los costos financieros.

Al cierre de este artículo, en septiembre de 2026, el decreto seguía en borrador. Antes de firmar, vale la pena revisar en el sitio del Ministerio de Vivienda si ya se expidió y desde cuándo aplica.

¿Qué revisar si vas a comprar VIS desde el exterior?

Si estás evaluando una VIS sobre planos, estas preguntas te ayudan a saber cuánto vas a pagar de verdad:

• ¿El precio de la promesa está en pesos o en salarios mínimos?
• ¿En qué año está prevista la escritura y con el salario mínimo de qué año se liquida el precio?
• Si el precio sube, ¿la diferencia se suma al saldo o a la cuota inicial?
• ¿El crédito que piensas usar alcanza a cubrir un saldo mayor?

Si pagas desde otro país, el precio en pesos es solo una parte de la cuenta: la tasa de cambio del día en que pagas también cambia lo que te cuesta en tu moneda.

Este artículo es informativo y no reemplaza la asesoría de un abogado o de un asesor financiero para tu caso.

Preguntas frecuentes

¿Cuál es el precio máximo de una vivienda VIS en 2026?

El tope general es 135 salarios mínimos: $236.372.175 con el salario mínimo de 2026. En municipios de algunas aglomeraciones urbanas es de 150 salarios mínimos ($262.635.750) y en proyectos de renovación urbana, de 175 ($306.408.375).

¿Por qué sube el precio de una VIS que ya separé?

Porque muchos contratos fijan el precio en salarios mínimos y lo liquidan con el salario del año de la escritura. Si escrituras en un año con un salario mínimo más alto, el precio en pesos sube.

¿Qué significa desindexar la vivienda VIS?

Separar su precio del salario mínimo para que se pacte en pesos desde el principio. El Ministerio de Vivienda publicó borradores de decreto con esa propuesta en enero y febrero de 2026.

¿Cuánto es el salario mínimo en Colombia en 2026?

Es de $1.750.905 al mes, 23% más que en 2025.

Conclusión

En la VIS, el salario mínimo funciona como la unidad de medida del precio. Por eso el alza de 23% de 2026 no fue solo una noticia laboral: movió el precio de las viviendas pactadas en salarios mínimos, justo en el momento de escriturar. Mientras no haya un cambio de reglas en firme, la pregunta más útil antes de firmar es cómo quedó pactado el precio y con qué salario se liquida. Si estás revisando opciones, en Inverclick puedes ver los proyectos disponibles.